不動産を売ったときにかかる税金（不動産譲渡所得税）
不動産を売るときには様々な諸経費がかかります。
代表的なものとしては、収入印紙、仲介手数料、抵当権抹消登記費用、住所変更登記費用などです。
ものによってかかってくる経費が異なりますので、詳しくは売却の際に宅建業者にご確認ください。
そんな中、意外に大きくかかってくることがあるのが税金です。
不動産を売却したときにかかる税金のことを「不動産譲渡所得税」と言います。
この計算式を簡単に表すと・・・
- 売買代金－（②取得費＋③譲渡費用）】×20％（長期）又は40％（短期）
- 売買代金：今回売却した代金です
- 取得費：今回売却した物件を買ったときの金額です。
- 譲渡費用：今回売却するにあたってかかった経費です。代表的なものは仲介手数料等。
（長期）：不動産を購入してから5年を経過する年の翌年以降の売却の場合
（短期）：不動産を購入してから5年を経過する年の12月31日までに売却した場合
例：10年前に500万円で買った土地を今回700万円で売却した。仲介手数料が30万円発生した場合
- 700万円－（②500万円＋③30万円）】×20％（長期）＝34万円≪譲渡所得税≫
といった感じです。
ここで要注意なのが２つあります。
土地建物の売却の場合
土地は買ったときの価格がそのまま取得費として計上できます。ただし建物は減価償却により年々価値が下がっていくものとして考えます。
なので、例えば30年前に土地：1,000万円 建物：2,000万円だったとしても、現在は土地：1,000万円 建物：200万円としか判断されないようなケースがございます。
相続により取得した物件・購入したが買ったときの契約書等が見当たらない場合
相続により不動産を取得した場合、購入した訳ではないので売買契約書等がございません。
この場合、②の取得費は①売買代金の5％として計上します。
例えば相続で取得した土地を1,000万円で売却した場合、②の取得費は50万円としかみなされないこととなります。
また、以前売主自ら購入したが買ったときの契約書等が一切ない場合、税務署に取得費を証明する書類がありません。
この場合も売買代金の5％としかみなされないのでご注意ください。
ここで、マイホームを売却しようとしている方に朗報です。
自らお住まいのマイホームを売却する場合、通称「居住用財産の3,000万円控除」という特例がございます。
先ほどの式でいうと、
売買代金－（②取得費＋③譲渡費用）－特別控除3,000万円〉×20％又は40％
といった感じになります。
例えば、20年前に買った土地：1,000万円 建物：2,000万円を今回2,000万円で売却したとします。
仲介手数料は65万円でした。
また、建物は新築当初2,000万円だったものの減価償却により現在の価値は300万円だったとします。
この場合、
〈①2,000万円－（②1,300万円＋③65万円）－特別控除3,000万円〉×20％（長期）
＝課税なし
となり、譲渡所得税は発生しません！
このケースだと、特例なしの場合、127万円税金がかかる計算になるのでかなりお得ですよね！
ただし、いろいろと条件がございます。
まず気をつけなければならないところは、「今現在自ら住んでいる又は住まなくなってから3年を経過する年の12月31日まで」に売却した場合です。
他にもいろいろと条件がございますので、詳しくは国税庁のHPをご確認ください。「居住用財産 3,000万円控除」で検索するとすぐに出てきます。
ぜひ活用したい特例ですね！